深港一体化亟待借腹换血
最近香港方面向中央提出建议，允许深圳200万户籍人口凭“电子入境卡”多次来港旅游、购物、探亲等。尽管每次赴港有时间限制，但这个政策如果能落实，无疑是一个促进深港合作、加强两地交流的好事。更重要的是，这个建议现在是香港方面主动提出，反映了回归十年后香港对深圳态度的积极转变。
实际上，早在几年前深圳方面就提出放开深圳人赴港限制，深圳户籍居民凭身份证就可以多次往返香港，但是当时港府对此态度消极，主要是担忧深圳较低的楼价和工资会拖累香港，而且还会产生非法劳工问题，影响香港本地就业。现在深圳楼价、工资水平接近香港，而且香港也在与内地深入融合中获益匪浅，对于深港合作自然提出更深入的要求。从消极到积极甚至热衷的大转变，反映香港在深港一体化问题上已基本“洗脑”，只有在心态和观念上根本转变，深港合作才能走出实质性的步伐，但对于香港和深圳的长远发展来说，目前的深港合作的举动还远远不够。
就开放深圳户籍居民赴港来说，我认为对深港一体化的作用、对香港经济的实质影响非常有限。目前深圳户籍居民前往香港已经很方便，一年去几次香港也很普遍，至于因商务需要多次往返的，办一个商务签证就可以了。因此这项措施对香港经济助益不大，不过是内地居民赴港“自由行”的一个扩展罢了，允许深圳特区居民较其他内地居民享有更多一项“特权”而已。对于深港同城化、深港一体化，这个措施还只是万里长征第一步。
所谓同城化、一体化，则要达到货物流、资金流、信息流及人流的高度畅通，其中最关键的是人才相互流通要非常畅顺，这对于一个高端经济体来说尤其如此。最近特首曾荫权提出，香港要发展成为具有千万人口、媲美纽约和伦敦的国际金融中心。实际上，纽约、伦敦、东京这三个世界一级国际大都会，除了人口密集之外，还有一个特点就是人口高度流通，人口不断“换血”，才能保证这三个城市作为金融中心的活力。过去30年的统计表明，纽约具大学资历的人口中，外国移民所占比例由最初的12.3%攀升至现在的29.4%，2000年纽约本土出生的居民只有29.5%是大学生，而来自其他美国州份而迁居纽约市的，有47.4%具大学资历。东京、伦敦也存在类似的流动性，而这正是香港所缺乏的。
作为单一的城市经济体，尽管经济高度开放，但是人口流动性差在所难免，香港如是，新加坡亦如是，但在这个问题上新加坡比香港更灵活更有远见。新加坡没有“祖国”腹地，不过一直积极吸纳毗邻的马来西亚华人精英，上世纪九十年代与中国关系正常后，又开始大力引进中国年轻学生，给予优厚的学习、生活及工作条件，但香港直到21世纪才开始给予在港毕业内地学生工作签证。实际上，从香港的历史经验来看，五六十年代香港实现工业化的第一次转型，七八十年代实现向金融服务业的第二次产业转型，其中内地新移民大量涌入都居功甚伟。香港正在经历的第三次产业转型已有八年，不能不考虑如何吸引人才。
除了产业转型，香港的人口老龄化、贫富差距扩大等深层次的社会经济问题其实都与人口流动性差有关。纽约、东京及伦敦与周边地区没有制度差异，更没有国境限制，可以很自然形成一个大都会，经济上升时期优秀人才会顺势往中心区聚集，经济极速扩张时又可以发展卫星城，经济衰退时中心区老龄人口及低收入人口有可以自然向周边地区迁移，这样实现人口不断“换血”，保持生命力，但香港缺乏的就是这样一个不断循环的人口生态体系。
摆在香港面前的更大困难在于，尽管推出了引进优才计划，但是对高端人才的吸引力越来越小。对于内地人来说，内地经济高速发展，机会众多，而香港生活成本仍然偏高，去香港工作还有必要吗？对于外国人来说，香港空气污染恶化则难以忍受。
深圳能帮助香港解决这个问题吗？我想说的是，5年前还有可能，但现在即使深港合作再深入，深圳也帮不了香港这个忙——深圳创业环境与八九十年代相去甚远，对人才吸引力逐渐下降；更重要的是，目前深圳房价高涨，对外来人才开始产生“挤出效应”。显而易见，一直以外来移民为发展动力的深圳也面临一个“换血”问题。
可见，尽管深港一体化目前在各个领域都迈出可喜的步伐，但是要解决长远的发展问题，“换血工程”应尽快提上日程。“换血”需要给换入者乐业之地，也要给换出者安居之所，而目前深圳的可用土地已经所剩无几，我们不能不把眼光放在毗邻香港和深圳的惠州等地。也就是说，深港一体化这个大目标不能只局限于深港两地，而应当从整个珠三角着眼，充分利用区域资源实现整合。一直以来，深圳和香港与珠三角这个大腹地的关系似紧还松，而现在“换血工程”显然要把周边腹地紧密纳入。显然，这个课题涉及到国家层面的战略规划和行政区划调整，所以我们说，深港一体化必须上升到国家战略层面，才有可能获得实质性成果。
深圳的另类死法
为这又是一个伪命题——深圳已经具有相当的经济产业规模，再衰也不会衰到哪里去，
更不会从地球上消失的可能性更是近乎零。但是，历史有起伏，城市也有兴衰，其兴也
勃焉，其亡也忽焉。深圳又怎能回避这个问题？作为一个以开拓创新、开放包容为标榜
的城市，深圳应更多关注是其题外之意——为什么会出现这样的命题？命题验证的可能
性是多少？深圳有无可能跳出历史的循环和现实的陷阱，实现可持续发展？
实际上，只要对深圳城市发展和产业变迁深入分析的人都不难发现，“深圳之死”已经
是一个摆在面前的现实威胁了，那就是由于土地短缺、房价高企、成本上升，深圳企业
外迁愈演愈烈，从个别的零星外迁发展到现在的有组织有规模的外迁，其中不少还是深
圳的优势产业，如仪表、机床等。从某种角度来看，深圳“赶走麻雀，引来凤凰”的调
控政策成效显著。这个政策在九十年代的方向是要赶走低级的三来一补加工业，引来高
新技术产业这个凤凰，而到二十一世纪这个方向就进一步向淘汰低收入人群发展，高地
价高房价自然是最好的市场调节手段，而城市环境治理整顿更是不可言说的间接调控手
段。
进入二十一世纪以来，改善城市环境成为深圳这个花园城市的迫切需要，关内要清理整
顿城中村，关外要加快城市化。这种城市环境治理世界各地都有，但是如果治理过程中
少了人文关怀那就难免粗暴蛮横，直至遗留后患，成为城市发展的千古罪人。清拆城中
村不但会减少了房屋供给，而且还因为配套环境的改善而刺激房价。城市化完善了道路
交通、学校场馆等基础设施，这些硬环境的改善也会在房价中体现。显然，城市环境治
理是一把双刃剑，在改善居民生活环境的同时，也拉高了城市的生活成本、工作成本。
作为一个新兴的移民城市，深圳的发展得益于创新的动力，创新的源泉则是移民文化多
元包容。所以，我们可以看到，在关外大芬村的农民房中，能够诞生全国首屈一指的油
画村，在夜色阑珊中的深圳，可以产生进入“快乐男生”决赛的酒吧歌手陈楚生。无数
的创业者在廉价的出租房中打拼、奋斗，为了自己的梦想，也成就了深圳这个创新创业
之都。然而，这一切都时过境迁了，搞动漫的，搞程序开发的，现在发现收入难以抵得
上房租，更不用说买房，正在创业的小企业要面对房租地租，还难以招到人……当年的
陈楚生可以靠送外卖在深圳扎稳脚跟，现在来的人似乎只有睡大街了——当然，你得考
虑能否对付得了城管。雅各布斯曾在其恢宏巨著《美国大城市的死与生》中写道：“大
规模计划只能使建筑师们血液澎湃，使政客、地产商们血液澎湃，而广大普通居民则总
是成为牺牲品。”没想到，四十多年前她的这句话，竟然仍是中国城市发展不能回避的
魔咒。
如果雅各布斯还活着，不知她会作如何感想？作为一个人口超过千万的新型移民城市，
深圳相信会被主张“大城市”的雅各布斯视为典型。雅各布斯认为，大城市的出现适应
了现代人类对于 “一种相互交错、互相关联的多样性的需要”，这种动态十足的多样
性极大丰富了人类的经济生活与社会生活。深圳在短短十几年间成为人口超百万的大城
市，与其城市生态的多样性显然密不可分。这里我们无须对其中的逻辑关系更多阐述，
看看生物多样性对于我们环境如何重要，就能理解社会系统的多样性也是一样的攸关城
市的生死兴衰。因此，即使我们不担心深圳会像香港那样——因企业外迁出现产业空心
化的顽症，但是失去多样性的深圳难免萎缩，尽管小巧精致，但可能已经不是以前那个
可以引领中国改革的标志城市了。这可以美其名曰涅槃，但何尝不是深圳的另一种死法
呢？
在我看来，深圳死了不可怕，甚至可以说死了更好——如果死去的是一个旧深圳，而代
之以一个生机盎然的新深圳，岂不更好？只要深圳的精神没有死，深圳都可以像凤凰那
样浴火重生。自深圳有“生”以来，深圳精神对于中国改革开放的意义在于解放了中国
人压抑多年的人性——在解放思想的基础上解放人的个性和创造性，从而解放了生产
力。从办特区搞改革开始，到蛇口青年大辩论，无一不在解放思想、解放人。
实际上，重视人、尊重人性是包括城市在内的每个社会系统的生命力。雅各布斯在《美
国大城市的死与生》中提出的核心命题也是关乎人：如何在大城市的繁杂格局中统一人
的内部世界和外部世界，充分维护和发展城市中各个区域、各种文化、各种人群的多样
性和各自特性？对于正在激烈转型的中国来说，“人”的命题要更深刻更宏大，深圳如
果能秉承深圳精神一以贯之，在以往的成就上进一步关怀人、解放“人”，那深圳也就
无所谓死与生。
因此，深圳死了不可怕，怕的是深圳精神也死了。?/div>
转贴 空手套白狼 2个月赚300万
这篇文章提到二级城市的房地产销售信息值得注意。
[侯爵] 于 2007-7-14 13:00:31 加贴在 经济人俱乐部
空手套白狼 2个月赚300万
今年四月，我从一家大型房地产公司退出来，原计划在家休息一段时间。我一直有一个写作计划，我希望用一年时间完成它。结果黄金周还没过完，我还在凤凰的时候，就接到一个朋友的电话，说是有一家酒店，各方面条件不错，还带返租的，问我有没有兴趣。回到家后，通过与朋友交流，我很快意识到这是一个十分难得的赚钱机会。于是决定暂时搁置写作计划，全力投入。
基本情况是这样的：该酒店所在的楼盘由三栋小高层组成，总建筑面积35000平方出头，准备做酒店的这一栋地上共8层半，地下一层。建筑面积9500平方左右。房开公司开出4000万的价格，希望一次性卖断。其最初规划一、二层是商铺，三层以上部分做酒店。提供信息的朋友原本是做建材生意的，只是因为有一些关系，去年开始做物业管理，主要业务是做学校的生意，居民小区的物业至今尚未涉足，同时，还与人合股开了一家饭店，由于关系比较多，饭店生意很火。原本对于酒店生意是不应该有什么兴趣的，但其物业公司新来了一个股东，该股东常年生活在桂林，我们知道桂林人大多会从事与旅游相关的行业，即便不从事这类行业，对这类行业也比较敏感。这位新来的股东就属于这类情况。而对于我的这位朋友来说，有钱赚，风险又不很大的情况下，当然也愿意尝试。但他们俩对房地产都基本上一无所知，因此想听听我的意见。
按照开发商的规划，酒店共有125套客房，每套建筑面积平均50平方上下，我通过测算，得出每套平均可以卖30万的结论，如此，酒店部分的销售将达到 3750万。而一、二层的销售理论上最少也应该达到2200万，其中一层按15000元/㎡（面积1026），二层按6000元/㎡（面积1226），二层的销售应该不会有什么问题，至于一层，实在卖不掉就自己买了，反正饭店目前也嫌小，当然一层每月高达10万的按揭风险也是确实存在的。而该楼盘所在的地段，饭店的租金不过35元左右，要达到10万元的月收入，我们的租金就要达到100元/㎡，这是很难做到的。但高达2000万的毛利面前，谁又能不动心呢？
启动这一计划需要至少300万，他们两位的意见是每人出100万，由我操盘，按4：3：3的比例分成，我占4成。而我却打定不出钱的主意，哪有操盘手背米打工的道理，我提出的条件是，他们各出150万，按4：4：2的比例分成。这一条件对于他们来说也的确不好接受，毕竟我在中间没有承担任何风险。但我的销售计划又实在很吸引人，最后，他们不得不接受了我的意见。
如今，从签约至今刚好2个月，我们不但将地面部分全部销售一空，还顺手将地下50个车位的20年使用权给卖了出去，总体销售突破6000万，我分两成刚好300万多一点。
我在这里写下这些并不是哗众取宠，我只是想告诉各位朋友，至少在二级城市，房地产的销售已经接近强弩之末。尽管房价不断再涨，但中小开发商其实面临很大的回款压力。否则，我们也不会有机会拣这样一个大漏。
打破深港合作的错觉与迷思
来香港之前，我一直也有这个错觉。来香港之后，我发现，如果深圳不是得近水楼台之便的话，香港与上海的恋爱也许更恰当，因为在中国的城市中，二者气质最相近，文化最相契。事实上，从文化教育来考察合作的话，上海与香港之间的合作有一种无形的默契，从香港的私房菜到上海流行的下午茶，从《花样年华》中的旗袍到外滩街头的时尚潮流，即使在经济层面，上海写字楼里也随处可见香港的投行。显然，无论地区之间的合作，还是企业、个人之间的合作，气质相近、文化相契、理念相投的重要性，远胜于地缘和血缘的亲近。
当然，有人会说，深港合作不需要这种形而上、玄而虚的东西，而是两地通关的基础设施有多少、两地金融组织如何对接、两地科技创新合作有多少成果、两地医疗卫生合作项目如何扩大……的确，以2004年深港之间实现24小时通关为标志，两地合作迈上一个新台阶，合作不断深入扩大，但是合作从动议到达成，其中因为文化观念的差异而频添多少曲折，浪费多少精力？
去年6月深圳发生禽流感感染人类的个案，香港方面表示严重关注，深圳方面积极采取措施配合，调查、通报等都是必不可少。但香港方面慎重起见，一度考虑停止输入深圳活家禽。期间深圳市政府的一个公务员对我说，难道你们香港人命就那么值钱吗，为了一个个案就如此兴师动众、如临大敌？我能够理解这样的发问，因为在我们的思维惯性下通常也会作这样的思考。不过我还是简单地做出说明，这里头既有历史教训的原因，2003年的SARS让香港人受害之深难以抹平，在制度上，香港没有哪一个官员能够承担不尽职的后果，而在文化上更能说明香港人对生命的重视，即使跌伤摔伤香港都有可能出动直升机来救助，更不用说面对禽流感这种具有广泛杀伤性的疫症了。深圳不能理解香港的繁琐与小题大做，香港又难以接受我们的变通操作，失去互信基础，合作自然是频添枝节。
作为深圳的公务员，他们对香港也算有相当了解了，但我与他们接触的感觉是，他们打开了香港的门，却总是没有进去，只在外面看。无论是与香港合作，还是向香港学习，不是感觉欠缺什么，就是发觉完全走偏了。深圳地铁站和行人隧道近在咫尺却不相通，去年深圳某地把妓女、嫖客游街示众，据说是学习香港的尊重人权做法，要给他们都戴上头套，但是找不到那么多头套，最后让每个人戴上口罩游街。香港的确有给犯人带上头套的做法，电视上经常可见，但是他们的目的不是让他们游街示众，而是在转移犯人、或者案件现场重组过程中犯人不得已要在公众或传媒面前出现，为了深圳号称处在改革开放的前沿，也处在学习香港的前线，但是出现这种让人啼笑皆非的闹剧，这是香港人也无法接受的，难怪香港的电视台在当时把这个新闻播来播去——坏了老师的名声啊！
当然，深港合作中香港这边也不是没有问题。自我感觉良好、缺乏长远眼光一直是外界诟病香港的焦点，在深港合作中香港也存在同样的问题。24小时通关为什么能成为深港合作迈向新台阶的开端？那就是因为在此之前，香港人一直担心24小时通关之后港人都去深圳消费了，影响香港本地经济，但是他们没有想到的是，他们只有进一步融入中国内地，寻求腹地支持，香港才能发展得更好。事实也是如此，2004年以来，随着CEPA和自由行的推动，香港经济迅速从谷底回升。
现在，香港人总算进步了，不再担心深圳分流他们的消费支出，反而开始担心深圳在物流、金融等方面与他们产生竞争。我一再给香港的朋友说，能够对香港这个地位产生实质影响的是上海，是新加坡，香港要保住自己目前的位置，重要的是如何与深圳合作共赢，而不是斤斤计较于眼前的厉害得失。追逐快钱而不重视长期投资，急功近利而没有战略眼光，这是香港文化的硬伤，也是香港经济的软肋，同时也是对深港合作的重大考验。从历史来看，香港要实现这种转变还需要一个过程。
回归十年，深港的合作关系大概以2001年、2005年来划分为三个时期。2001年以前，香港对深港合作非常冷淡，与内地关系也是如此，强调两制甚于一国，但是2001年以后明显好多了，香港与内地关系开始密切起来，通关的大型基建开始建起来，泛珠三角合作也积极参与，等等。不过这段时期香港对深港合作还谈不上热衷，一是香港还在从上而下逐步沟通，二是香港内部有相当一部分公务员还不屑于与深圳来谈合作，在观念上香港还一直有一种自负自大的幻觉，认为深圳和香港不是同一级别。不过到2005年，香港在这方面开始有重大转变，香港开始认识到深圳的优势，在旅游、科技创新、文化教育等方面与香港有很强的互补性，因此除了在口岸等大型基建项目之外，与深圳加强合作，例如深港创新合作圈，就得到香港的积极响应。
香港这两次转变应该是与曾荫权有密切关系。2001年曾荫权接任政务司长之后，开始积极加强了与内地的联系与沟通，让粤港联席会议制度真正开始发挥效用，深圳西部通道、“自由行”、CEPA以及港珠澳大桥等都是通过联席会议来达成的。2005年他升任署理特首之后，对香港大局的把握和对深港关系的认识更进一层，所以我们能看到他在推动深港合作上所做的努力。
曾荫权是香港公务员系统中少见的具有战略眼光和魄力的政治家。为了打破香港商界对内地的心理隔阂，曾荫权多次带队访问内地，尤其访问珠三角时不在当地过夜，他要以此举向香港商界表明：香港与珠三角的确在“三小时生活圈”之内，哪怕日程安排得如他这般紧密，都可以在一日之内来回。
最近，曾荫权又提出，香港应使人口数量达到1000万，以便在作为全球金融中心的实力上与纽约和伦敦相匹敌。在此过程中，毫无疑问深圳是香港的战略腹地和重要后备支柱，因此深港双方都需要打破一些自以为是的错觉和迷幻，才能实现高度的信任和更紧密的合作。
快男爆冷门，湖南卫视营销入歧途
我也觉得张杰不应该给淘汰
中校@香港：快男爆冷门 说:
湖南卫视的营销需要嘛
X说:
湖南卫视现在误入歧途了
X说:
营销过度
X说:
不过，他们也最接近成功
X说:
他们可以转型为现在最成功的互联网公司了
中校@香港：快男爆冷门 说:
其实到后面十强，大家都知道，谁上谁下，都在湖南卫视的操控之中了
X说:
不过，这给我们将来的电视转型提供了一个很好的发展思路
中校@香港：快男爆冷门 说:
现在三强里面陈楚生最有实力，不过，他肯定得不了冠军，跟去年超女的那个周笔畅一样
X说:
也许新浪收购湖南卫视了
X说:
陈楚生比较专一些，张杰比较全一些，
中校@香港：快男爆冷门 说:
快男和超女的营销策略惊人相似。新浪收购部分股权吧
X说:
我觉得张杰的定位有问题，这是比赛不是来展示个人风采的，所以他应该坚持走唱情歌的路子
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他有这个实力
中校@香港：快男爆冷门 说:
可是湖南卫视要你这么做啊
X说:
中校@香港：快男爆冷门 说:
要你作秀，要你做各种表演
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其实他自己在选歌有些问题
中校@香港：快男爆冷门 说:
那些快男在里面肯定是知道的，只是已经上了贼船，就得一直走下去了
X说:
做秀在这些节目里应该是需要的，要是比唱歌，那不如看明星的演唱会了
X说:
也可以这样讲，
X说:
到后面确实有些过火了啊
中校@香港：快男爆冷门 说:
湖南卫视的营销有点不择手段了
X说:
对，其实他应该把这销售的东西放到另外一个平台上去，象与新浪这种公司合作
中校@香港：快男爆冷门 说:
美国偶像娱乐归娱乐，但是还是能够保证一个公平公正的
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这样给观众 的感觉会更好
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要不会失公正
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象大众评审
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还有快男评审，根本是不在瞎选
中校@香港：快男爆冷门 说:
是的，短信投票更应给一个中间机构
X说:
有很多人为的因因素
